２０　土地の最有効使用

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文は正しいですか

土地所有者がその土地に対して有する主観的な感情価値及び土地所有者又は特定の第三者がその土地を特別の用途に用いることを前提とした使用の状態を、不動産鑑定基準でいう最有効使用という。

説明

・最有効使用という用語は補償基準には直接出てきませんが、土地の取得に係わる補償は基準第八条に�@正常な取引価格�A建物等がない状態の更地価格�B事業予定による価格下落があった場合の排除の三点が算定上の基本原則としてあります。 ・そして第九条にそれを具体化した内容が載っていますが、四項にこうあります。「正常な取引価格は、一般の取引における通常の利用方法に従って利用し得るものとして評価するものとし、土地所有者がその土地に対して有する主観的な感情価値及び土地所有者又は特定の第三者がその土地を特別の用途に用いることを前提として生ずる価値は、考慮しないものとする」 ・設問の前段でいう、「この土地はホテルやガソリンスタンド経営（用）の収益性がある価値の高い土地だ」は補償にあたっては通らない話という事です。 ・最有効使用は鑑定評価用語ですが「用地取得と補償」には「その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）とあり、更に、最有効使用は，現実の社会経済情勢の下で客観的にみて，良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである」としています。 ・鑑定書には必ず最有効使用の判定があり、公共事業では更地を求めるが、土地建物一体とした「複合不動産」の最有効使用もあるらしい 関連問題 裁判例